荒地變黃金 五大重劃區身價看漲

• 2021-03-15
• 文／自由時報
• 圖／自由時報

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位於三重的仁義重劃區鄰舊市區、近北市，區域成型快速，自2018年推案以來，房價已躍升至5字頭。

近年全台房市轉為熱絡，各大重劃區扮演著舉足輕重的角色，像是央北、江翠北側等，先後出現推案熱潮，隨著銷況火熱，一舉將區域房價推向高峰，除了上述熱區，近年亦有五大新興重劃區，隨著指標建商插旗，身價水漲船高，像是仁義重劃區、A10重劃區、草漯、田新及廍子段，過去皆為農地，如今透過重劃過程，由一片荒蕪農地變黃金。

房市景氣自2019年反轉以來，各大都會區市中心土地價格扶搖直上，且房價也日漸高不可攀，因此不少建商轉向蛋白、市郊地區獵地推案，以較親民的房價獲得首購族青睞，像是位於新北市三重區的仁義自辦重劃區，位處重陽重劃區旁，屋比房屋總監陳傑鳴指出，該重劃區範圍面積僅22.28公頃並不大，更緊鄰舊商圈，區域機能發展成熟時間較短，為區域一大優勢。

一橋之隔 新興重劃區房價省1/3

仁義自辦重劃區於2018年由茂德機構的「仁仁愛」打頭陣，由科達建築、東森建設合作推案「日日東森」接棒，緊接著有達麗、欣巴巴、寶佳、國泰等大型建商皆陸續進場，各案銷售多有亮眼成績，該區平均房價4字頭，僅一條之隔的北市士林區約三分之二價，吸引不少士林、天母的北市客群跨橋購買，陳傑鳴指出，區域推案以中小坪數產品居多，新屋行情每坪約在45萬元左右，總價1,500萬內有機會買到新屋3房含車位產品，為雙北首購族可以考慮的區域。

然而仁義重劃區歷經2年推案洗禮，如今新推案也上看5字頭，科達機構董事長賴建程表示，仁義重劃區5字頭指標建案去年陸續推出，包括「麗捷花園廣場」，規劃22～37坪，主力3房產品，「欣聯詠心」也規劃2~3房產品，每坪開價50～52萬元，今年329檔期則有上市品牌建商國泰建設推出「國泰和河」，基地面積近千坪，規劃25~40坪住家產品，而去年海悅國際、科達機構合資的「海研建築」也插旗，預計在今年下半年推出「海研三重鋼骨河景案」，將主打SRC鋼骨結構、樓高22樓的擎天河岸景觀豪宅，總銷約20億元，預計開價5字頭以上，可望成為三重仁義重劃區地標。

水牛比人多？ 山鼻重劃區標售創佳績

另外，為機場捷運進入桃園市之首站山鼻站(A10站)，周邊以農業區居多，甚至被戲稱水牛、羊群比人多，但2019年舉行首次土地標售時，一舉標出實價登錄次高單價36.7萬元，去年5月二次標售時，則吸引麗寶集團、寶佳機構出手，其中寶佳機構以每坪53.5萬元、7.8億元標走商業土地，翔譽國際資產則以每坪37萬元標下新鼻段195地號住宅用地，創下區域住宅土地新高單價。

陳傑鳴表示，機場捷運山鼻站(A10站)區段徵收開發區隸屬桃園蘆竹，位於南崁新市鎮計劃東北隅，該區規劃以低密度住宅區為主，規劃許多綠地空間，雖然區域周遭尚未有明顯開發，生活機能較不足。

住展雜誌研發長何世昌分析，山鼻站土地屢創高價，去年起陸續有新推案登場，單價從原本外界預估的1字頭，直接躍升2字頭，關鍵在於，鄰機場捷運之優質，業者積極塑造遠景，加上新案價格落在26~29萬元，較10分鐘車程的南崁市區平均開價，有近10萬的價差，因此吸引投資人進場，此外，因為多為低總價產品，因此也受到機場工作客層青睞。

標售大熱門 草漯完銷案達19案

桃園市另一個新興重劃區亮點則在於觀音區的草漯重劃區，上個月地政局公開標售時，40筆土地、吸引80封標單，最後以溢價2成，標出1筆商業地、23筆住宅地，溢價率最高的為草福段221地號343.1坪商業區土地，比底價多出32.1%標脫。

草漯重劃區日前舉行土地標售，吸引80封標單、標脫24筆土地。

過去草漯重劃區為觀音區內的小農村，連超商也很難找到，現在搖身一變成為桃園市完銷建案冠軍。何世昌指出，草漯在2019年前以透天推案為主，因為土地價漲太快，2019年起陸續出現低總價的公寓產品，直到去年成為推案主流，推案量達到1,491戶高峰，主力買方為週邊工業區上班族以及鄰近的航空城徵收戶，且皆為低總價小宅產品，因此去化非常順銷，去年桃園全市完銷案有66個，其中觀音區就有19個，多位於草漯重劃區，像是「日光綠」、「文學苑」、「逸墅」等案。

田新、廍子挨過荒涼 房價大躍級

位於新竹縣新埔地區的田新公辦重劃區因緊鄰竹北市，過去對於該區域印象多為農地、丘陵地，由政府領頭重劃，住宅週報社長陸敬民指出，田新重劃區除了在地建商購地以外，寶佳機構也擁有不少素地，主要看準該區位於新埔鎮，為竹北衛星城鎮，近年來竹北房價高漲，田新房價僅竹北的一半，因此接收不少外溢人口，此外，從重劃區開車3分鐘可至遠東紡織廠、10~15分鐘至台元科學園區，半小時內更可到竹科，買氣從去年底起熱度直升。近期區內2個大樓推案皆為寶佳旗下，分別為「佳瓚成」、「市政首璽」，其中「市政首璽」每坪開價25~26萬元，規劃28~42坪。

同樣也是「漲」聲不斷的台中市北屯區廍子重劃區，昔日被視為機能不佳、土地供給量大，但近年市中心單價攀升，此區擁有絕對的價格優勢，使得房屋交易熱絡、人口持續遷入，目前廍子里人口數為台中市北屯區冠軍，也是台中市第二大里，人口多達17,754人。

591房屋交易網新聞組長畢務潔指出，從2018年開始由「總太2020」以1字頭親民價格打出熱度外，經過這幾年的捷運、建設議題加持，土地標售價持續攀高，依舊吸引台中在地的總太建設、大城建設、辰嘉建設等建商搶進，其中佳昂建設在此推出「佳昂太和2」，每坪開價25萬元起，辰嘉的「情定水蓮」系列則規劃少見的3~4房換屋產品，總太地產在329檔期推出「心之所向」造鎮系列案，上萬坪基地、近150億元的量體，但因其基地為台中市政府釋出的公有地，原本標售價格不低，進場後成交單價將站上2字頭，也宣告廍子段正式告別1字頭行情。

廍子重劃區過去被認為機能不佳，但如今已是台中市北屯區第一大里。

專家提醒：誤入低總價、高單價陷阱

新興重劃區多具有發展潛力，但是何世昌也提醒，購買這類重劃區得注意二個陷阱，其一，若家中有學齡兒童，得留意學區問題，新重劃區往往會等待人口進駐到一定程度後，才會興建學校，因此初期恐怕就學不太便利，若是跨區購屋的民眾，要注意自己能不能習慣周遭環境，也得預防踏入「低總價、高單價」之迷思，以免成了冤大頭。