2021年房市 推案六大趨勢當道

• 2021-01-20
• 文／自由時報
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「防疫建材」應用於公共空間、住家配備。(圖/科達機構提供)

去年房市火熱，各地成交傳捷報，但在年底中央出奇招，針對炒作投資客、建商土建融貸款進行選擇性信用管制，今年市場將回歸自住買盤，為了爭奪客戶目光，建商競爭更顯激烈，不論是在產品設計或是建材、公設規劃都更精益求精，而《地產天下》整理出2021年推案六大趨勢，民眾購屋前不妨參考這幾項重要指標。

2020年房市回溫，全台六都買賣移轉棟數達到25萬棟，創下近7年新高，此外，591新建案統計去年六都及新竹縣市進場新案，全年總銷金額突破1.6兆元，相較於2019年成長近一成，隨著台灣抗疫有成，熱錢回流，房市持續火熱，不少建商提高建案規格吸引消費者目光。

如「防疫建材」、「隔音建材」及「電動車充電裝置」在2021年成為新案標配，至於在推案型態上，市區、重劃區主力坪數大相其去，市中心小坪數為主、重劃區則以40坪以內2~3房為主，且大坪數豪宅逐漸冒出頭，此外，大台北危老都更案量有增無減，將是今年眾所矚目之焦點。

趨勢1 剛性需求M字型

根據591新建案觀察，無論是市中心或是重劃區，首購產品均為主力，而市中心的坪數規劃會落在25坪以下的1~2房小宅，而在新北市第一環重劃區普遍落在40坪以下2~3房規劃，591新建案編輯部副主任李威志補充，在市中心高單價路段以外，多數建商仍選擇小3房、正3房為推案首選。

住展雜誌研發長何世昌則發現，近期推案坪數有逐步大趨勢，雖然比例遠低於小宅，但出現明顯增長狀況，主因在於，近期房價攀回近年高點，不少換屋族願意以屋換屋，以台北市而言，40~70坪數比例會漸漸回升，另外，桃園市新興重劃區也將出現豪宅型產品，這是過去幾年未見之景象。

科達機構房產研究中心經理曹鈞富認為，受惠台商、企業回流台灣，加速大坪數、豪宅產品去化，逆轉大坪數產品買氣式微之狀態，部分建商仍有大坪數產品銷售醞釀中。

至於中部地區，台中市代銷公會理事長蘇興民指出，大台中地區近一年房價翻揚，1字頭地區漲到2字頭、2字頭上升到3字頭，3字頭地區則得用4字頭單價才能買到了，因此建商在產品規劃上坪數再縮水，今年以2~3房為主力，2房從傳統的26、27坪縮小至23坪上下，3房也降低至30~32坪，過去精華地區多推百坪以上豪宅，今年則降至50~70坪中坪數，提供給客戶合併多元選擇。

趨勢2 熱門重劃區換人當

李威志指出，北台灣重劃區遍地開花，過去幾年推案量集中於江翠北側重劃區、中路特區，光是2020年兩地案量就衝破500億元，但觀察今年第一季推案趨勢反倒集中於新店央北重劃區、三重仁義重劃區，另外，第2季、第3季重點則落在龜山A7特區、中路特區、小檜溪重劃區、青埔特區，受惠於桃園建設陸續到位，建商更積極推案，至於新竹縣市，由於素地稀少，新推案集中於竹北地區，像是縣治三期外圍區域。

而2021年值得注意的是「塭仔圳重劃區」，李威志表示，該區為近期新北市開發面積最廣大的重劃區，目前建商多半在自辦重劃區部分推案，預估開發完成後將會是未來數年推案亮點。

科達機構董事長賴建程分析，新北市府將塭仔圳列為重點發展區域，面積約400公頃，近期更啟動「塭仔圳旗艦計畫」，分為第一、第二區，最快2025年完工，塭仔圳內「新泰重劃區」、「港泰重劃區」因鄰近機捷A5站，交通串連三環三線、匯集國道，且鄰近宏匯廣場、新泰商圈、幸福佳瑪商圈、中平路商圈、新莊國民運動中心，吸引大型上市建商積極布局塭仔圳，除了新泰重劃區有新潤機構去年推出「新潤A5」，開價每坪42~46萬元，總銷達37億元。

賴建程指出，光是「港泰重劃區」插旗圖近1年也持續變化中，目前已吸引八大建商搶進，除了茂德、寶佳、海悅插旗推案，銷售多有不錯表現，其中，海悅、科達機構合資「海研建築」推出首案「新莊海悅花園」僅花4個月即完銷，成為重劃區最大亮點，去年也有科達機構、新潤、華固、丞石、宏國等建商加入戰局，基地面積多數達千坪，華固、新潤等新案今上半年蓄勢待發，科達機構也預計預計第1~2季間推出「新莊科達花園」，總銷25億元，在大品牌建商佈局下，今年塭仔圳可望朝累計300億元推案高峰，房價更全面站穩4字頭以上。

而2020年各大建商南下角逐台中土地，蘇興民指出，今年最大亮點仍在北屯區，但從機廠特區轉移到十四期重劃區，該地區近期已經配地完成，由於建商土地取得成本從40多萬元報漲到近7字頭，預估第二季將會陸續有推案公開，建案價格至少4字頭起跳，將會對市場造成轟動，但許多開發商也在觀望市場對於4字頭價格的反應，若有4字頭成定調，未來台中市價格恐怕跟著水漲船高。

趨勢3 危老續熱 建商預售態勢不變

根據住展雜誌統計，去年大台北都更案推案量已達2041億元，年增率近七成，主要是雙北市土地稀缺，危老都更陸續爆出天量，李威志認為，2021年北台灣都更危老量體還是維持高峰，主因在於時程獎勵逐年遞減，且建商購地受到選擇性信用管制，但危老都更土地不受土建融管制，預估未來都更危老案源會持續增加。

至於，土建融管制是否會改變建商偏愛預售推案的習性，何世昌認為，房市買氣不減、房價不跌之下，建商搶市搶錢，預售案不僅不會消失，還會是今年推案主流，尤其是台北市多為都更危老案，利益分配早已完成，建商不會冒險延後推案，預估北市預售比例仍會是全台之冠、居高不下。

趨勢4 全面防疫 建材納標配

曹鈞富指出，受新冠肺炎影響，「防疫建材」話題仍是2021年推案趨勢，包括公共空間、住家配備防疫建材皆升級。

市調單位預告，北台灣下一波推案就在塭仔圳重劃區。(圖/新北市城鄉局提供)

在公設部分，除了常見的基本當層排氣、衛浴管道逐層封閉等工法，在管道通風、排水系統搭配的防疫配備，此外，社區住戶進進出出，尤其電梯和生活息息相關，且屬封閉式空間，因此，不少建案電梯、梯廳都會裝置負離子、紫外線殺菌、空氣潔淨裝置等。

住家空間內，則多主打各知名品牌空氣潔淨過濾系統、全熱交換器等，維持室內良好空氣品質與溫度，已成不少新建案必備的話題建材。

趨勢5 樓板隔音新制正式上路

不僅防疫題材仍是趨勢，「隔音建材」也是消費者重視的議題，曹鈞富分析，內政部營建署2016年修正「建築技術規則」，要求建築隔音要達到58分貝，以此標準計算，15公分厚的鋼筋混凝土造樓板，鋪設的表面材需達到17分貝以上的隔音效果，或取得內政部綠建材標章之高性能綠建材，今年7/1開始執行，因此，因應法規，近年多數建案皆規劃吸音地板、隔音墊等，至於氣密窗方面，也多強打厚度、多層、日系品牌等能強力阻隔噪音效果等，也成為消費者觀察建案的購買指標。

潤泰精密「消能複合隔音地坪系統」以雙層複合材料鋪設於RC地坪。

潤泰精密材料指出，過去豪宅案常見的加厚、中空、保麗龍球，都是樓板隔音的作法，但往往佔掉許多空間、施工不易，增加不少建築成本，而2017年潤泰成功研發「消能隔音地坪」，價格工法更親民，目前已陸續應用於各大指標建案，建議近期有購屋需求的民眾，記得聽看看建商樓板隔音的作法和效果，避免錯失這項政策美意，也保障自己和家人不受樓板衝擊噪音驚擾。

趨勢6 電動車充電系統成趨勢

電動車逐漸成為近年趨勢，未來10年全球將突破3000萬台，曹鈞富表示，去年電動車市場大幅上升，故新建案也多會加入「電動車充電裝置」議題宣傳，甚至被市場認為是未來房價增值潛力，目前充電站設置私人車位、獨立電表最受民眾青睞，社區充電站電力來源又分為「既有公電」、「私電」與「新設公電電錶」等類型，又以私電電費成本、管理方式較為輕鬆，至於新設專用電錶主要可向台電申請一個獨立的「電動車專用電錶」獨立計費、獨立供電、每層限1座、無需額外門牌號碼，此外，規劃出優良的共同走線路徑是增值指標，無論是採用管線並行吊管，或設置線槽，社區良好規範是重要關鍵之一。