南部房價起漲 低基期與重大建設有撐

• 2020-11-23
• 文／自由時報
• 圖／自由時報

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今年南部房市穩定回溫，但土地與營建成本漲勢不停，房價仍呈上揚趨勢。

今年南部各大推案區的房價上揚現象明顯，這波房價漲勢到底是起漲點或是泡沫起點？引起許多消費者關心。但建築業界咸認，在重大建設持續推動與低基期、低利環境刺激，是房市成長有利條件，高科技產業投資上千億元帶動，結合政府交通與建設，形成科技廊道，可望增加更多高科技就業人口，將讓南部房市發展，蓄積強勁成長動能。

高市府經發局分析，自從行政院定案橋頭增設科學園區，高雄從石化、鋼鐵重工業一路走向高科技產業的轉型，過去10年間高雄市積極儲備產業用地，除了陸續開發和發產業園區和報編且即將動工的仁武產業園區，近期更與行政院合作啟動橋頭科學園區計畫，引領高雄的科技廊帶已然成形，楠梓加工區已是全球最大的半導體封裝測試產業聚落，旁邊的中油高雄煉油廠將成為研發關鍵零件與材料的新材料研發專區，高雄捷運紅線不久後將從楠梓延伸到路竹科學園區，位居此廊帶核心位置的橋頭科學園區，勢將產生磁吸效應，帶動半導體上中下游產業群聚。

高市府地政局表示，高雄市區房地市場由於低利環境且市場資金充足，加上本市不動產價格相較北部地區低廉、剛性需求亦在，不動產成交價尚有支撐，109年公告現值呈現微幅上漲情形。調整重點著重在鐵路地下化後陸橋拆除周圍，及重劃區新開發完成地區，另有非都市土地開發許可用地變更地區，因土地使用管制影響，公告土地現值皆予以調漲，其餘地區大多持平。

缺工與營建成本高漲 持續墊高房價 高雄三大豪宅區之一的文山特區，為東高雄當紅推案熱區，面對寶業滯洪公園首排景觀基地「御廳苑」景觀大樓新成屋案，高樓層成交價站穩3字頭，引領文山、鳳青新開發區的房價持續走高。

大高雄不動產開發公會榮譽理事長卓永富強調，這波營建成本墊高趨勢，主要源頭在於砂石帶頭漲價，後續造成預拌混凝土、土方跟進漲價，造成目前單坪營建成本已漲至10.5萬甚至11萬，超高層大樓恐將達13、14萬元以上。

今年營建成本持續提高，壓縮業者合理利潤空間僅達10%~15%甚至更低，加上房地合一與營所稅調高，售後服務成本也增多，土地取得困難且成本大幅墊高，讓許多中小型建商經營備感壓力，企盼政府相關主管機關能更重視業界心聲，協助解決或減輕砂石、土方、混凝土持續漲價，缺工問題帶動營建成本高漲的困境。

　 重大建設持續推動 文山、博愛特區與亞灣區房價走高

城揚建設集團董事長楊振宗指出，文山特區具備綠地環境與賞景優勢，加上坐擁陽明國中明星學區、捷運黃線計畫經過澄清路，且迅速連結澄清湖風景區、衛武營國家藝術文化中心等地段優勢，推出的景觀大樓頗受市場歡迎。積極規劃中的捷運黃線2028年完工通車後，既通亞洲新灣區，也通向五甲，更串聯橘線捷運，屆時黃線、橘線、紅線捷運將連結起便捷交通網，文山特區未來價值和灣區、農16豪宅不分軒輊，後市仍具上漲空間。

北高雄博愛特區百貨商圈發展成形，即將形成黃金三角，呈現大商圈發展態勢，有利帶動房市成長

京城建設總經理陳添進認為，北高雄最高地價區段為漢神巨蛋附近博愛二路一帶，公告土地現值每坪約為145萬元。漢神巨蛋為本市百貨業龍頭，年營業額約達130億元，周邊商圈發展亦相當活絡，地價支撐性強。

北高雄博愛特區發展，包括義享天地、富邦人壽龍華國小舊址BOT開發案、停35都會生活影城商場等大型開發案，讓北高雄商圈高度發展，坐擁捷運紅線、輕軌、百貨購物商圈，充分提供完善生活機能，更有上萬坪農十六森林公園形塑優質綠地環境，吸引亞洲企業家及富豪紛紛入場，不僅投資置產，更是圈地豪宅作為傳家首選。

賞景稀有價值　中都景觀大樓市場將崛起 中都生態園區串連美術館園區，形成優質居住環境，吸引購屋買氣。

上揚國際高雄業三處總經理黃惠玲說，中都生活圈的發展，近年來在政府推動愛河流域景觀改造與中都溼地公園綠美化已呈現良好成果後，生活圈優質的水岸綠化景觀，成為市民前來休閒重要據點，定居人口逐漸增多。鄰近的美術館路也設置市立聯合醫院，提供充沛醫療資源，帶動中都生活圈的生活機能逐漸提高。

　

由於美術館園區優質基地供給逐漸稀有，直接面對綠景的景觀豪宅新大樓，高樓層產品價格持續創高。愛河畔的景觀豪宅大樓高樓層產品，單坪售價已拉高至40萬元以上，同時面對中都溼地公園第一排的景觀大樓基地，紛紛出現百萬元的標地成交行情，日後推出景觀豪宅大樓將創造高價，連帶也刺激該區地價與房價水漲船高。

南科園區開發　科技人購屋熱潮助房市　 台南市東區商圈發展成熟，加上南台南站特區持續建設，帶動區域房價穩定走高。

清景麟建築團隊董事長林聰麟分析，台南房市近十年來的發展，受惠於台南科學園區設置開發，引進上百家高科技廠商持續進駐，吸引約近8.6萬人就業人口，這些高消費客層的增加，刺激周圍區域房市蓬勃成長。南科園區除了可透過國道一號、國道八號高速公路迅速連通台南市區，同時鄰近南北向的台一線省道，也可透過中山高速公路連結86號快速公路，迅速抵達高鐵台南沙崙站區，交通條件頗具優勢。

　 　

同時政府為發展南科園區，除了在南科建設完成50米與60米路寬的交通幹道，可通往南科旁的樹谷園區，該高科技園區的總投資金額達上百億元。隨著台積電在台南科學園區為生產 5奈米先進製程投資近7千億元興建18廠房施工已完成，並量產 5奈米製程晶圓，再投資約8千億元推動3奈米製程新廠計畫。

目前南科的就業人口，再加上日後南科三期約2~3萬人口，共計約11萬人以上的就業機會，帶動了台南房市的熱潮，有利房市能夠持續成長，房市前景更受外界看好，加上房價低基期，明年台南各大推案區的首購產品房價帶都將站上2字頭，將超越高雄首購區房價水準。