50歲前別急著買房

• 2016-4-14
• 文／姚詩豪
• 圖／badgreeb RECORDS

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人類到我們這代，真是以前所未有的速度在進步著，不但上了「雲端」，更登陸了火星！但還是有不少老觀念像是烙印在我們的DNA裡。

有些傳統價值還不錯，但是「追求學歷」和「買房子」這兩項我就持保留態度，尤其是後者。我懷疑，現代人很多的不快樂便是根源於對這兩者的「執念」，我相信這個心結一解，眼前多半能豁然開朗！

在你贊同或是反對這篇文章前，我想先澄清一下，我可不是一味地反對買房喔！純粹只是看到一些「衝動購物」者（其中大半是年輕上班族）為了買房而犧牲了生命中不少的美好而感到可惜。更何況這幾年布媽常催我買房，但每次在我長篇大論地演說後，她總是一臉困惑地走開，然後沒幾天又來催我一次，實在很沒力。幸好我有寫部落格，老媽聽不懂（或不認同）的，我還可以來這裡抒發一下。

簡單地說，我認為現在這個多變的時代，自有住宅的必要性被嚴重高估了！

當然啦，你要是符合以下任何一種情況，這篇可以跳過了。因為如果我是你，我一定也會買房子：

1. 手上閒錢夠多，有能力以現金購屋的人。（請務必來網聚讓大家認識認識！）

2. 目前工作非常穩定（如軍公教），未來也不打算換跑道，且房貸負擔不超過可支配所得的1/3者。

對於上述兩種人而言，買一戶屬於自己的房子，多半是利多於弊的。但是對於其他族群來說，我勸諸位一定要冷靜思考。你可以一窩蜂去買團購美食，可以跟風去買最新手機，但只因為「大家都這麼做」，或者聽信一些似是而非的觀念，就背上20年的房貸，那也實在玩太大了。

以下是常見買房子的理由，每一個表面上都是對的，但都有背後的前提假設或時空條件。畢竟房子是很貴的東西，想清楚再下手，千萬別衝動啊！

迷思一：擁有自己的房子才有安定感

基本上這是沒錯，擁有自己的房子不必看房東臉色，可以隨心所欲地裝潢，享有一切的自主權。但我想說的是，這種踏實安穩的感覺並非無價，而是非常非常昂貴的（至少在台北），簡單地計算一下你會嚇到的：

就拿一戶1000萬的住宅來舉例好了，假設頭款300萬，跟銀行貸款700萬，以年利率2.5%貸20年，平均每個月的本息攤還約3.7萬元。如果同樣的房子用租的，以我居住的新店地區為例，租金僅約1.5萬元，等於這20年間，住在同樣的房子裡，買的人要比租的人多花費：（3.7萬-1.5萬）（12個月）（20年）+300萬頭款 = 828萬！換句話說，租房子的人在這段期間內，雖然可能冒著被迫搬家的風險，也無法任意在牆壁上釘釘子，或更換地板的顏色，但是會有828萬的差額可供利用。而買下房子自住的人等於多付出了828萬的「安定感貼水」，但實質上也只住在一樣的房子裡。

這「安定感貼水」值不值得呢？當然是見仁見智。如果心理明白這個成本，但仍覺得要擁有自己的房子，那至少當事人知道自己在做什麼，但如果只聽到「租不如買」這類直白的建商口號，或是看到同儕都買了房子，就因此撂落去，真的就讓人捏把冷汗了。

另外我們也該想想，一般上班族光是付個頭款可能就把多年積蓄消耗殆盡，每個月除非薪水超過10萬以上，不然每個月的本息攤還也是可觀的壓力，萬一遇到景氣不好，工作出了問題，很容易就陷入腹背受敵，走頭無路的困境，擁有房子的「安定感」還剩下多少令人存疑。

迷思二：有土斯有財，買房子同時也是投資

到底是有土斯有財，還是「有財斯有土」呢？這是個很耐人尋味的問題！古人會有這句話，是因為土地在農業社會是主要的生產資本，頭戴瓜皮帽的員外們把土地租給佃農耕種並收取地租，就像現在的收租公收租婆一樣，這確實是個好投資，但前提是，員外跟收租婆自己都已經有房子住了，土地（或房屋）對他們而言，純粹是個生財工具，而非庇護所，這是和一般人不同的地方。

或許你會說，將來我把房子賣掉可以賺取上漲的差價。好吧，姑且不論房子也有折舊或是跌價的風險，就算你的房子真的在幾年內暴漲了一倍，你把它出售大賺了一筆，接下來你和你的家人要住哪？如果你想住在同樣的地段，因為所有的房子都上漲了，所以理論上你還是只能買到類似的房子，那一開始又何必賣呢？所以你剩下的選擇只有下兩個：

一是去偏遠地段買便宜房子，手上可以握有盈餘，但這是你犧牲生活的便利性和熟悉環境所換取的，很難算是投資上的獲利。二是賣掉房子後，在原地段租屋，這樣在我看來也不盡合理，若一開始就用租的，並且好好理財，說不定現在手上閒錢更多。

乍看之下，房價上漲會帶來利潤，似乎是個好投資，但請別忘了，靠房地產投資致富的人不會只有自己住的那一間房子。

迷思三：房子是資產，付出的房貸終究是自己的

在會計學上，房子確實是資產沒錯，但在心理學上，房子絕對是負債。

關鍵就在於，你的資產（自住的房子）直到你賣掉的那天為止，都不會為你帶來任何收益。但你欠銀行的貸款，卻是毫不客氣地每個月吃掉你一大半收入，並持續數十年，你看野原廣志（蠟筆小新的爹）的苦臉就知道了，絕對是負債的啦！

當然啦，背債某種程度也算是強迫儲蓄，有激發人類潛能的效果。藝人周思潔因為事業失利，背負可觀的債務卻成功走出事業第二春，成為優秀的講師。但我想說的是，真想強迫儲蓄，其實有不少的理財工具可以達成，像是零存整付或是購買保本商品等，這些資產的流動性都比房子好太多。若是想激發自己的潛能，我認為多生幾個小孩效果可能更顯著！

迷思四：買戶房子當房東，租金會自己養房子（付貸款）

我第一次知道這個概念是在「富爸爸窮爸爸」這本書裡。作者提到，如果有能力付出自備款，就可以買間房子然後租出去，因為租金收益會高於房貸支出，所以就會產生正向的現金流，成為所謂的被動收入。當時我對這個概念興奮不已，可是稍稍作點功課就發現，這樣「租金高於房貸」的現況在台灣是極端罕見的，僅有少數幾種狀況有機會靠出租房子賺到所謂的被動收入：

1. 房子是現金買的，貸款很少或根本不貸，租金收益算起來有可能比定存要高

2. 租黃金店面

3. 將住宅重新裝潢，切分成許多小單位，分租給上班族或學生

即使如此，也得確保出租率夠高才行。台灣的房市是個高效率市場，也就是說大家都玩得很精了，類似逢甲商圈這種出租率超高的地方，劉媽媽這樣的炒手早就布局了。假設你是個上班族，要玩這樣的遊戲還是想清楚比較好。

但富爸爸難道是鬼扯嗎？其實不是，至少在美國，這種「被動收入」是真的賺得到的。我們都知道美國人不太儲蓄，有意願存一大筆自備款的人不多，而且在置產觀念上不像華人這麼有執念，一般說來，他們的租金確實超過房貸不少，只要手上有自備款，買戶好的物件然後出租，確實是個不錯的投資。

迷思五：居住的權益 = 買自己的房子

看完上面四個迷思，你可能會想，那我們小老百姓怎麼辦，我們也有居住的權益啊！

說到「住的權益」，電視上整天都有名嘴砲轟政府，罵多了確實可以解決問題，不過應該解決的是名嘴自己的房貸問題，罵一罵發洩可以，而這畢竟不是出路。期待政府會打房，讓台北市房價回到大家買得起的水準（好比20萬一坪

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