圖片來源： Pictures of Money，CC Licensed
「我覺得年輕的時候可以沒有錢，但是不能沒有財商！」
在板橋的咖啡廳，一位年輕人正在和市場先生分享他的故事。
他叫林禮祥，77年次宜蘭人。很特別的是他大學沒有畢業。
19歲時休學工作每月存下5萬元
20歲時存下第一桶金
21歲就投資人生第一間房地產
26歲是許多男生念完研究所剛退伍的年紀，但當時禮祥已經是一間寵物美容店股東、有2間房子穩定收租。靠房租及創業的被動收入已經完全可以支付他所有日常生活開銷。在一定程度上可以說他已經「退休」了。
29歲的現在，他除了房地產以外，還擁有自己的定存股投資組合，以及價值投資部位。現在也已經是一個小孩的爸，和其他人不同在於，他全部的時間都能夠拿來照顧小孩陪伴孩子成長，用閒暇之餘也推廣一些理財觀念。
當然，這一路走來也不是一路順遂，過程也有許多的失敗和挫折。
市場先生覺得他的人生故事有非常多值得學習的地方，因此在詢問禮祥同意下，以下和大家分享他從零開始到財務自由的故事。
一次的社團活動，成為他改變的契機
「記得最主要想改變的原因，是大一時參加證券研究社的一場現金流桌遊活動。」
18那年禮祥高中畢業後，並沒有找到人生的方向。因為當時並沒有很會念書，單純根據指考成績分發上大學念物流管理系。
大一時禮祥是加入學校的證券研究社，想提早學習投資理財知識。證研社的活動會邀請校外人士來學校分享，可以學到股票、基金、保險、房地產概念。除此之外，社團也有舉辦一個「現金流」桌遊教學活動，透過遊戲模擬投資房地產，從中增加資產負債與被動收入的概念。
從這些投資理財課程和現金流活動中，禮祥到一件最重要的事：
一定要盡早增加被動收入，讓自己財務自由。
大學只念一年，就決定先暫時休學
「我那時念了一年就不想唸了。」當時禮祥覺得自己不是讀書的料，在學校上課沒學到太多東西，而一回到宿舍一堆同學就是打電動，沒有任何成長。
他算了一下，如果把完整大學4年唸完，不但要背上40萬左右的學貸，還要多浪費四年時間，因此毅然決定先休學。
從做二房東開始，增加每月收入
一年後月入7~8萬，月存5萬元
在休學後，禮祥因為當初的社團活動以及現金流桌遊，對房地產產生興趣，想踏入這個領域學習。
但因為手上沒有資金，因此和一些之前在社團認識的社會人士一起工作。
「我們是先從當二房東、幫忙招租開始，這是沒有本金也可以做的事。」
有些房東名下房地產較多，會需要有人代為管理幫忙把物件出租。這類工作需要常常帶看房，處理水電網路問題的雜事，甚至為了更快讓房子租出去，還要自己去打掃房子，收入也不算高，所以雖然市場上有需求，但一般房仲並不碰這一塊市場，這他們有切入的契機。
當時只要成功代租一間房子，就可以收到1個月的房租當成中間人費用，平均大約成交一間可以收入1萬元。
「有些房東有授權代管房子，我們也會將裝潢改建增加賣相，增加租金收入。」
禮祥分享他的二房東心得，只要願意花一些小心思，就能加快房子的周轉。最初是從一些小單位的套房開始，做招租、管理、催收、房源開發工作，慢慢擴大規模發展。
從學校離開後，禮祥時間全力投入房地產工作，假日則撥一點時間回學校進修。
業務工作雖然雜，但時間也非常彈性，當時一天行程如下：
10:00-11:00 開會
11:00-16:00 若有預約就帶客戶看房
16:00-17:00 開發潛在合作的屋主
17:00-21:00 若有預約就帶客戶看房
休學後花了一年時間努力累積，已經和朋友一起成立租屋代管公司。一年後禮祥已經可以每月收入7~8萬元，其中他規定自己至少每月存下5萬元，做為未來買房子的本錢。
努力累積本金，買下第一間屬於自己的房地產
「我當時目標是2年後存下300萬頭期款，先買下第一間房子。」
算了一下，每月如果固定存5萬，2年只能存下120萬元，還差180萬元的缺口。
因此禮祥開始和其他合夥的同事合資，進入房地產市場的買賣。
靠著工作上接觸到的房仲人脈，一下子就找到5間房子的投資機會。經過仔細評估認為這些機會都非常的有利可圖，他決定鼓起勇氣，把自己過去一年存下的120萬和朋友合資全數投入。
由於那時候房地產景氣也非常不錯，5間房子一年後就全數出清，一共獲利100萬。
加上2年存下的120萬元，他總共累積了220萬。雖然離300萬仍有一些差距，但透過向銀行增加貸款補足了差額，終於在21歲這年擁有了自己第一間房子。
「當時有計算，扣掉每期貸款利息，這間房子每月出租能幫我帶來5000元的現金流。」
從開始學習到財商的概念，到真正擁有自己第一個被動收入，禮祥一共花了2年多的時間。
複製投資經驗，將資金投入創業以及更多房地產
擁有了本金以及第一次投資成功經驗以後，禮祥又陸續花了2年時間繼續努力工作，期間除了慢慢還清貸款，也累積更多本金，為接下來的投資做準備。
買下第一間房子2年後，禮祥也結束了進修課程，進行為期一年的兵役。
「就算當兵沒工作，你的房子還是有在幫你賺錢。」
當大多數人都在抱怨當兵薪水低時，禮祥在這時反而更深刻感受到擁有被動收入的好處。
退伍後，拿著退伍前存下的資金以及透過第一間房子做增貸，開始了新的投資。
「當時先投入100萬和女友一起創業開一間寵物美容店，以及300萬當作頭期款，投資3間桃園房地產。」
有了先前的操作經驗，這幾筆投資都非常順利，寵物店創業在2年後就完全回本，而桃園的3間房地產則是賣掉其中1間，拿回300萬的投資本金，其他的繼續收租。
當時奢侈稅議題開始陸續發酵，禮祥預期接下來房地產市場操作的機會會漸漸減少，因此也開始慢慢將資金移動往股市。
這年禮祥26歲，手上已經累積2間穩定收租的房地產以及一項創業，手上的閒餘資金投入股市後，全部賺取的現金流已經超過他生活開銷非常多，已經不需要再透過工作來賺取生活開支，成功達成財務自由。
投資穩定配息定存股+價值投資賺價差
經過一段時間研究書籍以及嘗試，禮祥分享他在股票市場的操作方式主要分成2種：
1. 高殖利率定存股：
禮祥認為投資的本質還是賺現金流，因此只找「現金殖利率8%以上」的定存股進場，標的大多是挑選安全的金融股為主，若漲到太高
在Mr.Market 市場先生 是葛拉罕最喜歡的一則虛構人物，他每天都會造訪投資人，提出買賣股票不同的價格。市場先生給的報價大多時候都很合理，但偶爾也會非常瘋狂，投資人可以自由地決定是否買賣或者完全忽略他給的報價，即使拒絕市場先生也並不介意，明天他仍會再次登門造訪，再次提出不同的價格。這則寓言提醒投資人，不應把市場先生在市場中隨興的報價當作是股票的真實價值。然而當這位市場先生犯傻的時候，投資人要勇於從中獲利。投資人若不想參與其中，則應該緊閉大門，別受市場先生的報價所打擾，只需領取股利和受益於企業成長即可。
用自己的積蓄，加上銀行貸款，在住家附近購買一棟透天厝，經過一番整修，一、二樓整層出租，三、四樓則變成套房出租，總共有8個出租單位，成了名符其實的包租婆。
很多人從小到大都沒有學習如何管理錢，學校沒教，父母不會。出社會後要管理自己的財務，所以要不斷嘗試，不斷從錯誤中學習。
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